La nomina e la revoca dell’amministratore di condominio rappresentano due delle decisioni più importanti affidate all’assemblea condominiale.
La scelta del professionista incaricato della gestione dell’edificio incide direttamente sull’organizzazione amministrativa, sulla trasparenza contabile, sulla conservazione delle parti comuni e sui rapporti tra i condòmini.
Il Codice civile disciplina le modalità di nomina, la durata dell’incarico, i requisiti professionali e le circostanze nelle quali l’amministratore può essere revocato.
Conoscere queste disposizioni permette ai condòmini di assumere decisioni consapevoli e di tutelare correttamente gli interessi comuni.
Quando è obbligatorio nominare un amministratore di condominio?
L’articolo 1129 del Codice civile stabilisce che la nomina dell’amministratore è obbligatoria quando i condòmini sono più di otto.
La soglia riguarda il numero dei proprietari partecipanti al condominio e non necessariamente quello degli appartamenti presenti nell’edificio.
Nei condomìni con un numero inferiore di condòmini, la nomina non è obbligatoria, ma l’assemblea può comunque decidere di affidare la gestione a un amministratore professionista.
Quando la nomina è obbligatoria e l’assemblea non provvede, l’autorità giudiziaria può intervenire su ricorso di uno o più condòmini oppure dell’amministratore dimissionario.
Chi può essere nominato amministratore?
L’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile individua i requisiti necessari per lo svolgimento dell’incarico.
Tra questi rientrano il godimento dei diritti civili, il possesso di determinati requisiti di onorabilità, il diploma di scuola secondaria di secondo grado e la formazione professionale iniziale e periodica.
Per gli amministratori nominati tra i condòmini dello stesso edificio, la legge prevede specifiche deroghe ai requisiti relativi al titolo di studio e alla formazione.
L’incarico può essere affidato anche a una società, nel rispetto delle condizioni previste dalla normativa.
La verifica dei requisiti rappresenta un elemento importante nella scelta del professionista.
Quale maggioranza serve per nominare l’amministratore?
L’articolo 1136 del Codice civile stabilisce che la nomina dell’amministratore deve essere approvata dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea, purché rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio, pari a 500 millesimi.
Questa maggioranza deliberativa è richiesta sia in prima sia in seconda convocazione.
Non è quindi sufficiente ottenere il consenso della maggioranza dei presenti se i voti favorevoli non rappresentano anche il valore millesimale richiesto.
La validità della deliberazione presuppone inoltre la regolare costituzione dell’assemblea e la corretta convocazione degli aventi diritto.
Quanto dura l’incarico dell’amministratore?
L’articolo 1129, decimo comma, del Codice civile stabilisce che l’incarico dell’amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per un periodo di uguale durata.
La disciplina del rinnovo e delle successive conferme dell’incarico ha dato luogo a diverse interpretazioni applicative, rendendo particolarmente importante una corretta gestione delle deliberazioni assembleari.
In ogni caso, l’amministratore è tenuto a rispettare gli obblighi previsti dalla legge, a comunicare le informazioni richieste e a specificare analiticamente il proprio compenso all’atto dell’accettazione della nomina e del rinnovo.
Il compenso dell’amministratore deve essere indicato nel preventivo?
Sì.
L’articolo 1129, quattordicesimo comma, del Codice civile richiede che l’amministratore specifichi analiticamente l’importo dovuto per l’attività svolta, a pena di nullità della nomina.
Questa disposizione tutela i condòmini, consentendo loro di conoscere preventivamente i costi dell’incarico e di valutare le prestazioni comprese nell’offerta professionale.
È quindi opportuno che la proposta economica distingua chiaramente il compenso ordinario dalle eventuali prestazioni aggiuntive.
Quando l’assemblea può revocare l’amministratore?
L’assemblea può deliberare la revoca dell’amministratore in qualsiasi momento, secondo quanto previsto dall’articolo 1129 del Codice civile.
Non è necessario che siano accertate gravi irregolarità affinché l’assemblea possa esercitare il proprio potere di revoca.
La revoca deve essere approvata con la maggioranza richiesta per la nomina, vale a dire la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi, ferme le previsioni normative relative alle modalità eventualmente stabilite dal regolamento condominiale.
È importante distinguere, tuttavia, la validità della revoca dai suoi effetti economici.
La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 7874 del 19 marzo 2021, ha chiarito che, in caso di revoca anticipata senza giusta causa, l’amministratore può avere diritto al risarcimento dei danni, oltre agli eventuali crediti maturati.
La valutazione delle conseguenze economiche richiede quindi attenzione alle circostanze concrete e alla disciplina del rapporto professionale.
Quando è possibile ottenere la revoca giudiziale?
Accanto alla revoca deliberata dall’assemblea, la legge prevede la possibilità di richiedere la revoca dell’amministratore attraverso l’autorità giudiziaria.
L’articolo 1129 del Codice civile contempla questa possibilità in presenza di specifiche violazioni o gravi irregolarità nella gestione.
Tra le situazioni rilevanti possono rientrare la mancata rendicontazione della gestione, la mancata apertura o utilizzazione del conto corrente intestato al condominio, la confusione tra il patrimonio condominiale e quello personale e altre gravi violazioni degli obblighi dell’amministratore.
La norma individua anche ulteriori ipotesi di irregolarità, che devono essere esaminate in relazione alla loro effettiva sussistenza e gravità.
La revoca giudiziale non costituisce una conseguenza automatica di qualsiasi disservizio o contestazione.
Spetta all’autorità giudiziaria verificare la ricorrenza dei presupposti di legge, nel rispetto delle procedure applicabili.
In alcune specifiche ipotesi, la normativa prevede inoltre un preventivo passaggio assembleare.
Cosa accade dopo la revoca dell’amministratore?
La cessazione dell’incarico rende necessario assicurare la continuità della gestione condominiale.
L’assemblea convocata per deliberare sulla revoca o sulle dimissioni dell’amministratore è chiamata a pronunciarsi anche sulla nomina del successore.
L’amministratore uscente deve consegnare la documentazione relativa al condominio e ai singoli condòmini e svolgere le attività urgenti necessarie a evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto a ulteriori compensi per tali adempimenti.
Una corretta organizzazione del passaggio di consegne consente al nuovo amministratore di acquisire la situazione amministrativa, contabile e contrattuale dello stabile.
Come scegliere un amministratore di condominio a Roma?
La scelta di un amministratore professionista dovrebbe fondarsi non soltanto sul compenso, ma anche sulle competenze, sull’organizzazione dello studio e sulle modalità di gestione.
È opportuno valutare la chiarezza dei rendiconti, le procedure di comunicazione, la disponibilità delle informazioni condominiali, il coordinamento dei fornitori e la capacità di affrontare tempestivamente le criticità dell’edificio.
Condominio360 S.a.s. di Valerio Zapparata & C. offre servizi di amministrazione condominiale a Roma, con particolare attenzione alla trasparenza contabile, all’organizzazione operativa e agli strumenti digitali a disposizione dei condòmini.
Ogni condominio presenta esigenze differenti e merita una proposta professionale costruita sulle proprie caratteristiche.
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Riferimenti normativi: articoli 1129 e 1136 del Codice civile; articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione; Cassazione civile, Sez. II, ordinanza 19 marzo 2021, n. 7874.
Le informazioni riportate hanno carattere generale e non sostituiscono una valutazione giuridica delle singole fattispecie.